Il numero estivo del trimestrale della Seco sulle tendenze congiunturali contiene un articolo nel quale si cerca di fare il punto sulla situazione del mercato immobiliare in Svizzera. L’autore di questa ricerca, Stefan Neuwirth, inizia la sua analisi dalla considerazione di come si sono sviluppati gli investimenti nel ramo delle costruzioni negli ultimi vent’anni. Noi pensiamo sia più istruttivo risalire sino al 1980 per rendersi conto di come si sviluppano gli investimenti reali nelle costruzioni. Dal 1980 al 2022 (ultimo anno per il quale si possiedono dati) l’attività di investimento in questo settore ha conosciuto quattro fasi: due fasi di crescita, una di stagnazione e una di riduzione degli investimenti reali. Ma andiamo per ordine. Dal 1980 al 1995 gli investimenti reali nella costruzione aumentano. In seguito, dal 1995 al 2010, l’attività di investimento del settore ristagna. La stessa riprende poi a crescere dal 2010 al 2020 (in particolare nella prima metà del decennio) mentre nel corso degli ultimi tre anni ha segnato una diminuzione in termini reali.

È importante precisare che, mentre in termini reali gli investimenti nelle costruzioni stanno diminuendo, in termini nominali, per effetto dell’inflazione, essi continuano ad aumentare. Ma la crescita è dovuta solo al rincaro dei prezzi. L’autore della ricerca che stiamo presentando si concentra poi sugli investimenti per la costruzione di abitazioni. Secondo lui, con la revisione della legge federale sulla pianificazione del territorio che prevede un contenimento della costruzione di abitazioni, la casa unifamiliare ha perso di attrattiva come bene di investimento. Gli investitori (in particolare i fondi delle casse pensioni) si sono invece orientati verso la costruzione di edifici con più abitazioni generando così un surplus di offerta. A partire dalla metà circa del decennio scorso la presenza di questo eccedente ha così agito da freno sull’evoluzione degli investimenti. Insomma, visto l’andamento degli investimenti a lungo termine le cose sembrano andare maluccio sul mercato immobiliare. Per anni UBS aveva anche avvertito venditori e compratori del possibile pericolo di bolla immobiliare. L’indice che dovrebbe misurare il pericolo che la bolla scoppi continua a restare alto. Ma le cose sono cambiate negli ultimi tre anni. Stando a Stefan Neuwirth sembrerebbe che la pandemia di Covid, con il formarsi di una quota permanente di lavoratori attivi a domicilio, abbia avviato una svolta, a livello di domanda, rafforzando di nuovo la richiesta di spazio abitativo e di proprietà immobiliare.

Chi scrive aggiungerebbe ai fattori che hanno avviato la ripresa della domanda durante gli anni del Covid anche la caduta delle quotazioni di borsa che hanno favorito di nuovo l’investimento sui mercati immobiliari. Tuttavia, aggiunge il collaboratore della Seco, l’offerta ha per il momento difficoltà a rispondere. Da un lato perché nell’edilizia i lavoratori qualificati sono carenti e dall’altro perché i prezzi dei materiali per la costruzione sono aumentati in modo significativo (inflazione). Quali sono dunque le prospettive a medio termine dei mercati immobiliari? Neuwirth non dà una risposta precisa a questa domanda. Da un lato dimostra che a medio termine, in termini di investimenti nel mattone, l’orizzonte potrebbe schiarirsi anche se la domanda, in seguito all’aumento dei tassi ipotecari, potrebbe subire un colpo di freno. Il suo ottimismo si basa sul fatto che in quasi tutte le regioni del Paese la popolazione continua ad aumentare; in secondo luogo sulla costatazione che il numero delle abitazioni vuote è in diminuzione, quasi dappertutto, e sulla convinzione che i prezzi, sia della costruzione che del costruito, dovrebbero cessare di aumentare.

Negli ultimi anni l’evoluzione del mercato immobiliare ticinese si è scostata di molto dalla media nazionale. A un’offerta di abitazioni sempre in aumento non ha corrisposto un incremento proporzionale della domanda. Un numero elevato di nuove abitazioni è così rimasto inoccupato. Le abitazioni vuote sono così salite da 1847 unità, nel 2014, a 7017 unità nel 2021, per cominciare a scendere fino a 6262 unità nel 2022. Non si conoscono ancora le cifre per il 2023 ma è probabile che il numero delle abitazioni vuote sia di nuovo diminuito. L’ultima inchiesta congiunturale dell’USTAT, appena pubblicata, rivela, ed è un risultato che non sorprende, che le aspettative degli imprenditori del ramo delle costruzioni sono abbastanza pessimistiche.