L’economia ticinese è un’economia sui generis. Questo perché l’andamento della stessa, a differenza delle economie normali, è influenzato, in modo significativo, dalle transazioni sul mercato fondiario-immobiliare. Negli anni a corrente normale, il mercato immobiliare ticinese registra tra le 4000 e le 4500 transazioni per valori dell’ordine dei 3,5-4 miliardi. È tanto o è poco? Tenuto conto del fatto che il Pil del Canton Ticino si aggira sui 30 miliardi di franchi il fatturato delle transazioni immobiliari rappresenterebbe qualcosa tra l’11 e il 13% dello stesso. Non è poco! Ancora più evidente diventa l’importanza economica di questi scambi quando si pensi che gli investimenti nelle costruzioni (che il nostro Ufficio di statistica definisce, in modo un po’ fuorviante, «spesa per le costruzioni») si aggirano, nel corso degli ultimi anni (2021 escluso) sui 3,1 miliardi di franchi. Questa lunga introduzione per arrivare alla conclusione che le fortune dell’economia ticinese sono basate anche sull’andamento delle operazioni di compra-vendita di terreni e di immobili, un’attività che, come si è già ricordato, in altre regioni, invece, non ha che un’importanza secondaria.

L’anno scorso, probabilmente in seguito alla pandemia di Covid, il mercato delle transazioni immobiliari è addirittura esploso. In effetti il numero delle transazioni è salito a più di 6000 mentre il valore delle stesse è aumentato a 5,8 miliardi di franchi. Tra il 2020 e il 2021, il numero e il valore delle transazioni immobiliari in Ticino, dopo un lungo periodo di stagnazione, sono aumentati del 31% (somma dei dati semestrali). Pensiamo che si tratti di un aumento eccezionale nella storia di questa statistica. Tanto più per il fatto che le possibili componenti interne della domanda di fondi e di immobili, ossia la popolazione residente nel Cantone e i nuovi investimenti delle aziende sono aumentati di pochissimo. Le risposte al quesito da dove venga questo improvviso forte aumento della domanda di fondi e di immobili possono essere quindi solo due. La prima è che l’aumento sia da attribuire a una forte ripesa della speculazione fondiario-immobiliare. Potrebbe darsi, in un certo senso, che in seguito alla speculazione la domanda si espanda, per cascate di vendite, da sola. Ma i fondamentali del mercato fondiario-immobiliare ticinese non sono tali da giustificare questa ipotesi. Troppe sono ancora le abitazioni vuote che non trovano né compratori, né inquilini (più di 7000 nel 2021). Scartiamo quindi questa spiegazione.

La spiegazione alternativa è che il grande balzo avanti della domanda fondiario-immobiliare, nel 2021, sia da attribuire a una ripresa della domanda esterna al Cantone, la domanda, per intenderci, che converge sul mercato delle residenze secondarie (case e appartamenti di vacanza). Le restrizioni imposte dalla lotta contro il Covid 19, le nuove possibilità di lavoro offerte dallo Home-office, da un lato, il sensibile aumento del tasso di inflazione, unito ad aspettative poco positive per quel che riguarda l’evoluzione della borsa, dall’altro, nonché, infine, il permanere di tassi di interesse bassi, hanno probabilmente spinto, lo scorso anno, più di una famiglia svizzero-tedesca a considerare un investimento nell’immobiliare per le vacanze in Ticino come una variante di investimento interessante. Sono aspetti della fuga verso valori sicuri che si ripresentano ogni qualvolta l’economia mondiale conosce difficoltà. È molto probabile che il fenomeno si riproduca quest’anno, sostenuto anche dalle conseguenze della guerra in Ucraina. Ovviamente la pressione della domanda ha fatto salire i prezzi. A livello nazionale si parla di un rincaro delle residenze secondario, nel 2021, del 9%. Per il Ticino non esistono statistiche in proposito. Possiamo comunque stimare il rincaro che si è manifestato lo scorso anno sul mercato fondiario-immobiliare calcolando l’aumento relativo del valore medio per transazione. Tra il 2020 e il 2021, dopo almeno quattro anni di stagnazione, questo valore è aumentato del 15,4%. A Davos, nella stagione invernale di quest’anno, si faceva pubblicità per l’acquisto di residenze secondarie con lo slogan «Dallo home-office alla pista di sci nella pausa di mezzogiorno». È possibile che uno slogan analogo («dallo home office alla pista di mountain bike nella pausa di mezzogiorno», per esempio) appaia anche in Ticino, durante la prossima stagione estiva.