Durante la sessione dello scorso giugno delle Camere federali è tornata alla ribalta, ancora una volta, la questione della tassazione del «valore locativo». Per valore locativo s’intende il reddito fittizio per il quale il proprietario di un’abitazione da lui usata (per viverci o anche per trascorrervi le vacanze) deve pagare un’imposta sul reddito. Questo reddito viene calcolato in base al valore dell’abitazione e degli affitti dovuti per abitazioni analoghe nella stessa regione, di regola nella misura del 60-70 per cento. Da tempo si pensa che questa «anomalia» dovrebbe trovare una soluzione adeguata, ma la questione si è sempre fermata a livello di discussione, la quale vede opporsi da un lato chi non ritiene giusto tassare un reddito che in realtà non esiste. Mentre dall’altro c’è chi vuole imporre un’imposta al privilegio di non dover pagare un affitto per l’abitazione.

I termini della questione non si riducono però a questa dicotomia poiché, in realtà, chi possiede un’abitazione può dedurre dal reddito imponibile le spese per eventuali debiti ipotecari (anche per questo molto diffusi in Svizzera) e quelle per la manutenzione dell’edificio. Da anni questi temi suscitano diatribe con varie sfaccettature. Ne parlavamo già due anni fa (vedi «Azione» del 27 settembre 2021), quando il Consiglio degli Stati aveva accettato un’iniziativa che chiedeva l’abolizione del valore locativo, con alcune correzioni. Una di queste – forse la più importante – era la facoltà di non abolire la pratica del «valore locativo» per la casa di vacanza. Questo per non privare di un’importante fonte di reddito i Cantoni e i Comuni turistici, spesso situati in zone con redditi modesti.

Il Consiglio Nazionale sembra però restare ancorato al principio di un’abolizione pura e semplice del valore locativo, con alcuni correttivi. Qui comunque le due Camere non sono d’accordo. Il Nazionale vorrebbe permettere ai proprietari di dedurre gli interessi ipotecari nella misura del 40 per cento del reddito locativo, mentre gli Stati vorrebbero una percentuale del 70 per cento. Limiti vengono posti dalle due Camere per i nuovi proprietari, limitando la deduzione a 10’000 franchi per il primo anno per le coppie e 5000 franchi per le persone singole. Dovrebbero invece cadere le deduzioni per spese di manutenzione.

Tutti riconoscono che l’attuale sistema penalizza i proprietari, soprattutto quelli che negli anni (spesso pensionati) hanno ammortizzato il loro debito ipotecario. A sottolineare la delicatezza del tema contribuiscono oggi gli aumenti dei tassi ipotecari che potranno essere dedotti in misura limitata, il che farebbe aumentare la tassazione normale dei proprietari. Gli esperti immobiliari della Wuest Partner citano l’esempio seguente: una giovane famiglia acquista una casa a 980’000 franchi, finanziata per il 75 per cento con un’ipoteca. Sopprimendo il valore locativo e limitando la deduzione degli interessi, alla coppia giovane con doppio reddito un tasso d’interesse del 4 per cento provocherebbe maggiori costi per 1143 franchi. Solo con un tasso ipotecario al 2 per cento potrebbe risparmiare 381 franchi. La famiglia è in ogni caso penalizzata dalla limitazione delle deduzioni e dal conseguente aumento dell’imposta sul reddito. Il cambiamento premierebbe, però, il pensionato singolo con reddito modesto per 743 franchi con interesse al 3 per cento e per 972 franchi con interesse al 2 per cento.

Il calcolo effettuato a suo tempo con tassi d’interesse bassi avrebbe fatto prevedere una perdita di entrate per l’ente pubblico di 1,9 miliardi di franchi all’anno. A partire da tassi d’interesse dal 3 per cento al 3,5 per cento, le perdite si annullerebbero. Ciò permette a questo punto di dire che, se la riforma costa poco o nulla allo Stato, non favorisce, però, nemmeno i proprietari di casa e coloro che vogliono diventarlo. Ma c’è anche un altro aspetto da considerare e cioè che, con la tendenza all’aumento dei tassi d’interesse, si ripropone il dilemma fra proprietà e locazione. La scelta diventa più difficile dal momento che la proprietà rischia di costare più dell’affitto.

Ci sono, poi, notevoli differenze fra chi si indebita molto e chi, invece, ha ammortizzato il suo debito. Ancora una volta, si costata che, a un tasso d’interesse del 3 per cento, la riforma potrebbe favorire l’insieme dei proprietari, rispetto al sistema attualmente applicato. Essa favorirebbe anche quei proprietari (in maggioranza pensionati) che hanno ridotto il loro debito ipotecario almeno al 50 per cento e che, con il sistema attuale, vedono aumentare il loro onere fiscale. Uno dei vantaggi sociali della riforma potrebbe essere visto nel fatto che contribuirebbe alla stabilità del mercato immobiliare, favorendo l’ammortamento delle ipoteche. Molto dipende, però, dall’andamento dei tassi d’interesse. Un loro aumento favorirebbe le entrate dello Stato, dato che le deduzioni sono comunque limitate. Vi è però anche chi teme che la mancata deduzione delle spese di manutenzione possa avere effetti negativi sulle imprese dell’artigianato edile, oggi molto impegnate. Timori e speranze che possono aver influito sulla lunghezza delle discussioni che finora non hanno permesso di trovare una soluzione che possa accontentare almeno la maggior parte degli interessati.