Dopo anni in cui la superficie abitativa per persona è andata aumentando in Svizzera, negli ultimi tempi stiamo invece assistendo a una diminuzione in particolare per quanto concerne l’abitazione in proprio. A partire dal 2000 questa superficie sarebbe diminuita del 40%. Lo dicono le statistiche che concernono l’acquisizione di un’abitazione in proprio. Questa evoluzione è dovuta a parecchi fattori, tra i quali emerge però quello dei costi.
Se nel 2000 una famiglia composta di due persone poteva permettersi un’abitazione - avendo a disposizione un reddito medio - di 161 metri quadrati, oggi questa proporzione deve essere ridotta a 100 metri quadrati, il che significa appunto una diminuzione del 38%. Come sempre in Svizzera queste statistiche divergono molto da cantone a cantone e da regione a regione.
Nella regione di Zurigo, dove di regola i prezzi sono più elevati che altrove, nel mercato immobiliare la possibilità di acquisire un’abitazione in proprio, per una famiglia con un reddito medio, è scesa del 44%. Se, infatti, all’inizio del secolo questa famiglia poteva sognare una casa con una superficie abitabile di 133 metri quadrati, questa possibilità è scesa oggi a 75 metri quadrati.
Due sono i fattori che influiscono in maniera determinante su questa evoluzione: da un lato l’aumento dei prezzi dell’edilizia e dall’altro le aumentate esigenze per il capitale proprio necessario. Queste difficoltà, dovute alle maggiori esigenze nella sopportabilità finanziaria dell’investimento necessario, stanno provocando un divario tra le generazioni sul mercato immobiliare. Le statistiche sulle quote di proprietà dell’abitazione primaria mostrano infatti un vistoso calo di abitazioni in proprio fra le giovani famiglie.
Gli esperti del mercato immobiliare chiedono un allentamento delle prescrizioni, mentre gli istituti di credito – nonostante gli appelli delle autorità monetarie a rallentare la concessione di crediti ipotecari – stanno cercando forme nuove di credito, nell’intento soprattutto di favorire i giovani. Una piccola banca regionale ha introdotto l’ipoteca «per principianti», attirandosi le ire dell’istituto di sorveglianza dei mercati finanziari. Anche la banca Raiffeisen, che ha conosciuto un «boom» eccezionale di crediti ipotecari, è stata invitata alla moderazione.
Va comunque precisato che il livello eccezionalmente basso dei tassi di interesse – spesso con uno zero davanti alla virgola – esercita uno stimolo contrario alle difficoltà citate in precedenza. Ma, per precisare meglio le cifre esposte in precedenza, prendiamo l’esempio di una coppia con un reddito di 120’000 franchi. Con questa entrata ci si può certamente procurare un’abitazione di 100 metri quadrati in tutta la Svizzera. Nel 2000 però, questa coppia si sarebbe potuta procurare una casa di 161 metri quadrati, anche con un reddito di 20’000 franchi inferiore. Ma nella citata regione di Zurigo questa possibilità sarebbe oggi scesa a 75 metri quadrati. Nella città di Zurigo i costi sono tali per cui la possibilità sarebbe ulteriormente scesa a 60 metri quadrati, cioè a 2,5 locali.
Questo calo va di pari passo con un moderato aumento della quota di abitazione in proprio, rispetto al totale delle abitazioni. Nel 2000 si trattava del 34,8% e nel 2015 del 38,4% secondo gli ultimi dati dell’Ufficio federale di statistica. In altri termini, il mercato svizzero dell’alloggio continua ad essere dominato da una quota di locatari superiore al 60%. Anche in questo caso vi sono notevoli differenze fra cantoni e regioni. Nel Giura o nell’Appenzello interno la quota di proprietari supera il 50% (rispettivamente 53 e 58%), mentre nel Vallese la quota è del 57%, ma probabilmente anche a causa delle numerose case di vacanza monofamiliari. Nelle grandi agglomerazioni cittadine la quota di proprietari scende vertiginosamente: Ginevra 19%, Basilea 15,5%, mentre il canton Zurigo sale al 29% grazie alla grande zona agricola.
La statistica conferma inoltre che gli anziani che vivono in casa propria sono più numerosi. La classe d’età più frequente è quella fra i 66 e i 75 anni. Uno studio dell’Università di San Gallo dice anche che i giovani fino a 35 anni accedono alla proprietà, in sette casi su dieci, grazie all’aiuto dei genitori. Come favorire l’accesso dei giovani alla proprietà? Il tentativo della Raiffeisen di introdurre un’ipoteca per principianti è stato soffocato nel nascere dall’autorità di vigilanza, e le condizioni di sopportabilità continuano ad essere severe. Dal canto suo, la FINMA non vorrebbe che il mercato ipotecario andasse sempre più a sostituire quello obbligazionario, che oggi non rende più. In realtà, per calcolare il grado di sopportabilità dell’ipoteca, le banche si basano sempre su un tasso fisso di riferimento del 4,5- 5%. Per evitare che molti giovani vengano esclusi dal mercato dell’abitazione in proprio sarebbero necessari alcuni adeguamenti.
