L’idea di sostituire l’attuale tasso di riferimento «libor» sul mercato ipotecario sta spingendo le banche a cambiare tutto il sistema della concessione di crediti ipotecari. Lo stesso tasso «libor» a breve scadenza è da anni criticato ed è stato perfino soggetto a manipolazioni da parte di alcune grandi banche. Quest’ultimo è proprio il motivo principale per cui si sta cercando una soluzione che possa impedire eventuali manipolazioni.
Il «libor» è trattato sul mercato di Londra per le varie monete, tra cui anche il franco svizzero. Si prevede che l’offerta di ipoteche con il tasso basato sul «libor» possa continuare fino alla fine del 2021, anno in cui l’autorità britannica di sorveglianza dei mercati finanziari, la Financial Conduct Authority, cesserà di garantire il «libor». Bisognerà quindi trovare una soluzione alternativa come tasso di riferimento. Oggi questo mercato ipotecario vive nell’incertezza, che rende difficile un cambiamento di sistema e nessuno dei maggiori interessati si è finora pronunciato apertamente.
Finora non ci sono comunque stati grandi problemi e il livello molto basso fa sì che questo riferimento sia accolto con molto favore. A un cambiamento si sta comunque pensando da tempo. In Svizzera, già nel 2013 è stato costituito un gruppo di lavoro che si è occupato del tema. Tema molto complesso che concerne non solo il riferimento ipotecario. Vi sono comunque moltissimi crediti ipotecari che dovranno essere adeguati al nuovo sistema, per cui uno scadenzario preciso dovrà essere allestito entro la fine di quest’anno, sennò si dovrà sospendere la concessione di ipoteche di questo tipo.
Oggi le ipoteche in Svizzera vengono concesse di regola con scadenze triennali e tassi di interesse che vengono adeguati ogni 3 o 6 mesi. Di conseguenza chi ottiene un credito ipotecario nel 2019, non sa quale potrà essere il tasso di riferimento ancor prima delle scadenza del contratto. Nel frattempo però la SIX (borsa) e la Banca Nazionale hanno sviluppato una soluzione detta Saron (Swiss Average Rate Overnight) che potrebbe essere una soluzione. Le banche non sono però obbligate ad accettarla e potrebbero trovare alternative. Già oggi si vedono per esempio contratti quadro ipotecari con scadenze più lunghe, sempre con il «libor» come riferimento, o perfino senza scadenza. In queste situazioni è probabile che molte banche stiano già cercando soluzioni alternative o cambiando sistema nella concessione di crediti ipotecari. D’altro canto, parecchi clienti stanno aspettando informazioni precise in merito, per esempio nel caso di un aumento del finanziamento, che non può più beneficiare del «libor» e costringe in pratica il debitore a ricorrere all’ipoteca fissa su più anni.
Alcune banche, tra cui la Banca cantonale di Zurigo, hanno già ridotto la durata massima di un prestito ipotecario basato sul «libor». Altre banche, come Raiffeisen, conservano invece ancora contratti quadro della durata di cinque anni. Altre ancora, per le quali sono possibili scadenze oltre il 2021, per i nuovi contratti si sono riservate la possibilità di modificare il tasso di riferimento, offrendo comunque al cliente la possibilità di scegliere un altro tipo di credito ipotecario.
Guardando un po’ più avanti nel futuro del mercato ipotecario, si può immaginare una larga diffusione del citato «Saron» della SIX e della Banca Nazionale Svizzera, o di qualche altra valida alternativa come tasso di riferimento generalizzato. Il Saron è inteso come tasso di giornata, a tre mesi o a sei mesi, sempre sul franco svizzero, i cui livelli a tutt’oggi non sono però ancora stati calcolati. Lo stesso dicasi – per il momento – di eventuali alternative, alle quali alcune banche stanno pensando.
A quanto si dice nell’ambiente del finanziamento di grandi investimenti, si sta anche valutando la possibilità di adeguare il tasso ipotecario al tasso interno di rifinanziamento della banca, invece del «libor» o di quello che lo sostituirà. Attualmente con il «libor», che è di regola negativo (–0,3%) e la base utilizzata deve essere almeno allo 0%, il cliente risulta favorito nella trattativa. La situazione potrebbe però rovesciarsi se i tassi di interesse aumentassero.
Attualmente un gruppo di lavoro che fa capo alla Banca Nazionale sta valutando le varie possibilità. In ottobre dovrebbe essere presentata ai vari attori di questo mercato una soluzione che possa accontentare tanto le banche, quanto i loro clienti. Dopo un periodo di tassi eccezionalmente bassi, la situazione potrebbe cambiare, ma secondo gli esperti non a breve scadenza, per cui le discussioni sul tema potrebbero protrarsi ancora a lungo.
