Una casa o un appartamento di proprietà costituisce una buona sicurezza finanziaria per la vecchiaia?
Un’abitazione di proprietà può essere interessante come ulteriore 4° pilastro previdenziale. Ed è perfino molto indicata nell’attuale contesto di tassi d’interesse bassi. I proprietari, infatti, abitano più a buon mercato degli inquilini. Attenzione però: la situazione potrebbe cambiare, ad esempio con i tassi ipotecari in rialzo o nel caso che il partner di vita abbia bisogno di cure oppure se dovesse morire. Anche nell’eventualità di un divorzio, l’abitazione di proprietà non rappresenta più la buona soluzione, ad esempio perché l’ipoteca non è più sostenibile da una singola persona. O se improvvisamente c’è da investire soldi nell’immobile. Sono tutte cose da tener presente ed è opportuno avere anche un piano B.
A quanto deve ammontare ancora l’ipoteca in vecchiaia?
Quanto più alti sono il reddito e il patrimonio, tanto più alta può restare l’ipoteca dopo il pensionamento. Siccome, però, di solito dopo il pensionamento le entrate diminuiscono, tendenzialmente diminuisce anche la sostenibilità dell’ipoteca. Alla Banca Migros vale la regola: i tassi ipotecari, l’ammortamento, la manutenzione e le spese accessorie non dovrebbero superare il 35% del reddito netto. Per una persona in età avanzata, noi calcoliamo come entrate anche una parte del patrimonio sotto forma di prelevamento del capitale. Contemporaneamente, stabiliamo che il valore del credito dopo il pensionamento non può superare il 67% del valore dell’immobile. Perciò, già dieci anni prima di andare in pensione, i futuri pensionati dovrebbero sicuramente pensare al rifinanziamento, ad esempio con i fondi del 3° pilastro si può ridurre il prestito ipotecario prima di andare in pensione.
Che ne pensa di un rimborso completo del prestito, ad esempio per lasciare ai figli la proprietà immobiliare senza debiti oppure per abbassare i costi di alloggio durante la vecchiaia?
Fintanto che il valore locativo sarà tassato come reddito, non conviene restituire completamente l’ipoteca. Nell’odierno contesto di tassi d’interesse bassi, è preferibile mantenere una parte dell’ipoteca. La liquidità può servire per investimenti o per una ristrutturazione improvvisa.
Se si fa fatica a ripagare il finanziamento ipotecario, quali possibilità rimangono?
Ce ne sono molte. Ad esempio, una cauzione da parte dei familiari, che garantiscono “in solido” per il contraente dell’ipoteca. È anche possibile dare in pegno una parte del patrimonio. Un’altra alternativa è quella di vendere la casa ai figli, che poi la riaffittano ai genitori.
E se il partner muore? Come si fa a finanziare la proprietà immobiliare con una sola pensione?
Questo è un punto fondamentale. Le coppie più giovani con figli piccoli corrono il rischio di finire in un vicolo cieco, poiché spesso i loro beni patrimoniali sono ridotti e il credito ipotecario è elevato. Si consiglia quindi di considerare un’assicurazione sulla vita. Per i coniugi più anziani vale il contrario: hanno potuto risparmiare di più e spesso hanno delle ipoteche basse. Tuttavia, anche in questo caso è consigliabile prendere le dovute precauzioni. Ad esempio, con contratti ereditari e matrimoniali favorevoli al coniuge superstite e riducendo i diritti degli eredi sul patrimonio o inserendoli addirittura nella parte obbligatoria.
Quando è il momento giusto per intestare la casa ai figli?
Il primo punto da accertare è se i figli vogliono davvero acquisire casa. In caso affermativo, la decisione dovrebbe confluire già nella pianificazione finanziaria prepensionistica, ma al più tardi verso i 70 anni d’età. Più tardi si procede al trasferimento di proprietà, più problemi potrebbero sorgere, ad esempio per le prestazioni complementari. A seconda delle circostanze, bisogna anche verificare se i genitori debbano mantenere il diritto d’usufrutto o di abitazione, per poter continuare a vivervi.
Come si deve procedere, se si vuole passare da una casa grande a un appartamento condominiale più piccolo?
La miglior cosa è di riuscire a vendere la casa grande contemporaneamente all’acquisto di un appartamento in condomino. Nel caso, parte dell’ipoteca potrà essere trasferita sulla nuova proprietà, mentre la parte restante sarà rimborsata. A tal fine, è importante passare a un prodotto ipotecario a tasso variabile o all’ipoteca Saron in tempo utile prima della vendita.
Su cosa dovrebbe indirizzarsi una persona di 75 anni al momento di rinnovare l’ipoteca?
Con gli odierni tassi d’interesse bassi, un’ipoteca a tasso fisso a lungo termine offre il vantaggio di mantenere i costi bassi e stabili per un lungo periodo di tempo. D’altro canto, però, se si vende la casa e si rimborsa l’ipoteca, potrebbero essere applicate delle commissioni di uscita. Per questo motivo si consiglia una visione a breve termine.
Ma per gli anziani non è troppo rischioso contrarre un’ipoteca come ad esempio la Saron?
L’ipoteca Saron offre una flessibilità elevata se si passa a un’ipoteca fissa o al momento della risoluzione. Si tratta di un vantaggio importante anche in età avanzata, quando si tende a pianificare a breve termine.
