Il 1. giugno, l’Ufficio federale dell’abitazione ha pubblicato il nuovo tasso ipotecario, al quale ci si riferisce per il calcolo degli affitti. Il tasso pubblicato corrisponde alle aspettative del mercato immobiliare e si fissa all’1,5%, cioè il livello più basso da quando questo indice è stato creato. Alcuni esperti del settore avevano però già previsto questo livello nei calcoli per la pubblicazione dello scorso l. marzo, che però è rimasto all’1,75%. È stata così evitata una brusca discesa che avrebbe indotto parecchi locatari a chiedere una diminuzione della pigione. Cosa che potrebbe perciò avvenire nei prossimi giorni. Si sa però per esperienza che soltanto un quinto dei locatari chiedono una riduzione degli affitti, con riferimento al tasso pubblicato da Berna. Le statistiche dicono che in oltre settanta anni, gli affitti in Svizzera non sono mai diminuiti, salvo una volta. Ma si è trattato di una situazione particolare e cioè del periodo della seconda guerra mondiale, più precisamente nel 1941. L’Ufficio federale di statistica pubblica l’indice degli affitti in Svizzera dal 1939. In pratica il livello degli affitti in Svizzera in questo periodo si è decuplicato.

La considerazione dei soli dati statistici si presta però spesso a interpretazioni lontane dalla realtà. Quest’ultimo dato, per esempio, non tiene conto né dell’inflazione, né dell’aumento della superficie abitativa e del relativo comfort. C’è anzi chi ha calcolato che, tenendo conto di questi fattori, il prezzo reale del metro quadrato locato è perfino leggermente sceso, dalla seconda guerra mondiale in poi. Il capo del settore immobiliare dell’UBS Claudio Saputelli aggiunge in un’intervista che né il raddoppio della popolazione negli ultimi decenni, né il triplicarsi dei redditi delle economie domestiche hanno spinto al rialzo il prezzo reale dell’affitto per metro quadrato di superficie abitata.

Il che può anche significare che il sistema svizzero che regola il mercato immobiliare e il livello delle pigioni funziona. Lo stesso indice, se da un lato, come conviene in questi momenti, frena l’adeguamento verso il basso, in momenti di boom congiunturale frena anche gli adeguamenti verso l’alto. Questo è pure uno dei motivi – probabilmente non il più importante – per cui il tasso di abitazioni in affitto in Svizzera continua a mantenersi a livelli più elevati che in altri paesi. Il buon funzionamento del mercato è anche una delle cause che possono spiegare il forte indebitamento ipotecario in Svizzera. Va anche precisato che in occasione del precedente forte ribasso del tasso di riferimento ipotecario all’1,75% nell’estate 2015, la riduzione dell’affitto per chi l’ha chiesta ha comportato all’incirca il 3%.

Difficile dire se questo nuovo primato provocherà molte richieste di riduzione. Infatti, l’ondata di aumento delle pigioni degli scorsi mesi è rallentata parecchio, ma è anche aumentato il numero di appartamenti vuoti. Vi è quindi una certa pressione al ribasso, a causa dell’aumento dell’offerta. L’esperto zurighese del settore immobiliare Wuest Partner calcola una diminuzione dei prezzi dello 0,9% per gli appartamenti in offerta. Un effetto generale di riduzione dei prezzi, favorito anche dal nuovo tasso di riferimento, si potrebbe manifestare però soltanto fra un anno circa.

Si tratta qui dei contratti d’affitto esistenti. Le nuove locazioni si orientano in base ai prezzi di mercato. Il tasso di riferimento ipotecario serve invece, dal settembre 2008, da base di calcolo per le pigioni che sono state adeguate a seguito di variazioni del tasso ipotecario. Si ha quindi diritto di chiedere una riduzione della pigione quando l’affitto si basa su un tasso ipotecario superiore al tasso di riferimento. Dal canto suo il locatore può anche tener conto del rincaro e dell’aumento generale dei costi.

Su un piano generale, l’appartamento in affitto può essere messo a confronto con l’alternativa di un’abitazione in proprietà. Soprattutto i bassi tassi di interesse hanno fatto crescere la domanda di abitazioni in proprietà. Attualmente in Svizzera vi sono 2,3 milioni di abitazioni in affitto, contro 1,3 milioni in proprio, con una leggera tendenza all’aumento (+8% dal 2000) delle case affittate  e una più forte tendenza (quasi 25%) per la casa propria. Oggi però la tendenza è di nuovo cambiata a causa degli alti costi dell’edilizia.

Il mercato dell’alloggio risulta invece diviso in due: quello dell’esistente e quello del nuovo. Quest’ultimo è poco dinamico, per cui il livello delle pigioni è rimasto in genere al di sotto dei prezzi di mercato. In effetti dal 2002, gli affitti dell’esistente sono aumentati del 9%, ma gli affitti di mercato del 25%. Situazione che induce gli inquilini a non cambiare casa e provoca spesso a una occupazione non ottimale delle abitazioni.